Décryptage – Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)


La Vente en Etat Futur d’Achèvement, également communément appelé “achat sur plans” est un type de transaction immobilière particulier à la France. La VEFA concerne le marché de l’immobilier neuf.
Ses modalités ont été créées par la loi du 3 Janvier 1967.
Ce contrat fait la différence par rapport au contrat de “vente à terme”.
Dans le cadre d’un contrat de vente à terme, l’acheteur devient propriétaire de son bien uniquement à l’achèvement des travaux. Le promoteur reçoit les sommes dues à ce moment.
Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Quels sont les principaux intérêts des 2 parties:

Pour le promoteur immobilier, l’intérêt principal est le faible besoin en fond de roulement (BFR) durant l’opération.
Dans le cadre des conditions réglementaires et des contrats signés avec les acheteurs, l’opération est financée à l’avancement par le paiement des “appels de fonds” par les acheteurs.

Pour l’acquéreur, l’intérêt est de pouvoir acquérir un logement neuf dans des conditions réglementaires clairement établies, sécurisant son achat.

Comment cela se déroule-t-il ?

La formalisation de la vente se fait en 2 temps.

La première étape concerne l’établissement d’un contrat préliminaire, aussi appelé “contrat de réservation” : il est signé par les 2 parties.

Ce contrat doit obligatoirement contenir un droit de rétractation pour l’acheteur et les conditions de règlement du dépôt de garantie en faveur du promoteur, ce montant ne devant pas dépasser 5% du montant total de la vente.

Le contrat préliminaire doit également contenir la description du bien, comme son adresse, sa surface et le programme sommaire de l’opération immobilière.

La deuxième étape démarre au lancement des travaux.

Le promoteur a obtenu l’ensemble des autorisations nécessaires et démarre la phase réalisation.

Vient alors le temps de signature du contrat définitif.

A sa signature, l’acquéreur devient propriétaire du sol de l’opération et par la suite des biens construits au fur et à mesure de leur avancement.

L’acquéreur doit s’acquitter des appels de fonds auprès du promoteur à l’avancement des travaux.

Ce contrat définitif établit les conditions de transfert de propriété entre les deux parties dès le lancement de la réalisation des travaux.

Quelles sont les obligations du promoteur ?

De part l’esprit de la loi initiale de 1967, modifiée en 1995, les conditions législatives sont en faveur de la protection des acquéreurs.
Les promoteurs doivent attester de 3 chapitres importants

  • le respect de la conformité du bien vendu:

Aussi bien en termes de conformité réglementaire que technique, le promoteur s’engage à livrer un bien conforme en tous points. De même le bien final ne doit pas différer de la note technique intégrée au contrat définitif de plus de 10% (niveau des prestations, surfaces et toutes conditions techniques de réalisation).

  • le respect des délais: le promoteur s’engage sur les délais de livraison
  • les garanties financières extrinsèques pour assurer l’achèvement des travaux, les garanties de bon fonctionnement, décennales entre autres.

Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

Payer le prix!

L’acquéreur s’engage par le contrat à payer les différents appels de fonds en termes de montant et de calendrier.

2020 – La particularité nouvelle des travaux réservés crée par la loi Elan ?

Pour répondre à une demande forte des professionnels de la VEFA, le Gouvernement a voulu “moderniser” un des aspects de la loi initiale vieille de plus de 50 ans.

Cette demande portait sur l’intégration de plus de souplesse dans le contrat définitif permettant de vendre un bien “brut de béton” ou “prêt à finir”.
L’esprit de la loi ELAN étant de faciliter l’accession à la propriété et la relance du secteur économique du BTP, le texte comprend la mise en œuvre des conditions de “travaux réservés”.

Les « travaux de finition ou d’installation d’équipements » visés par la loi ont été précisés par l’article R. 261-13-1 du CCH et un arrêté du 28 octobre 2019.

Ils doivent être clairement identifiés et listés dans le contrat de vente.
Cela peut aller de l’installation de convecteurs électriques jusqu’à la pose des équipements sanitaires (baignoire, vasque, douche…).
Ils doivent être toutefois sans incidence sur les éléments de structure des constructions et sans aucune incidence sur les parties communes.
Toutefois, les garanties apportées par le promoteur ne s’appliquent pas aux travaux réservés.

Chez OPUSS AMO, nous pouvons vous accompagner dans la phase faisabilité ou réalisation.
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Pour aller plus loin  :

Rédactrice : Karine Hervouet – MBI.pm pour OpussAmo

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