La destination d’un local est définie par le Code de l’Urbanisme.
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant nouvelle codification du livre Ier du Code de l’urbanisme, a redéfini la notion de « destination des constructions », autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.
Ainsi c’est l’article R. 151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles :
Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R. 151-28 du même Code, et plus précisément définies par un arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 nov. 2016).
La destination de tout local est indiquée dès la première autorisation d’urbanisme.
Lors de l’acquisition d’un immeuble, la destination déclarative doit être stipulée dans le titre de propriété initial.
Tout local a donc une destination au titre de la réglementation applicable et doit donc répondre aux règles de construction de la réglementation dont il dépend.
Un local professionnel (bureau, commerce, hangar) peut donc faire l’objet d’un changement de destination.
Le changement d’une sous destination à une autre de la même catégorie ne constitue pas un changement de destination.
Par exemple, un local de commerce de gros transformé en restaurant ne constitue pas un changement de destination, les 2 destinations font partie de la même catégorie, celle de “commerce et activité de service”.
Ainsi un commerce transformé en logement est un changement de destination.
Toutefois un hangar logistique transformé en bureaux ne l’est pas: les 2 destinations font partie de la même catégorie définie par le code.
Il est donc très important dès le démarrage du projet de connaître précisément la destination initiale déclarée d’un local et de savoir identifier clairement sa destination finale.
C'est le Plan Local d’urbanisme en vigueur sur le territoire du projet ainsi que les réglementations applicables à la destination finale du local qui déterminent la faisabilité du projet.
Si un local professionnel est transformé pour devenir un local d’habitation, il devra respecter le PLU mais également l’ensemble des règles du Code de la Construction et de l’Habitation.
De même si un local professionnel type “bureaux tertiaires” devient un “local médical” (donc d’intérêt collectif), il devra respecter l’ensemble des règles applicables à la réglementation sur l’accessibilité.
Pour réussir son projet de changement de destination il faut donc dès les études préalables faire l’analyse des conditions réglementaires de destination future afin d’analyser si les conditions techniques et administratives permettent la transformation de ce local.
Le défaut de cette analyse peut entraîner l’échec éventuel du projet.
Un changement de destination d’un local professionnel doit faire l’objet d’une demande de permis de construire (si modification des structures porteuses et/ou des façades de l’immeuble) ou d’une demande de déclaration préalable.
Attention, si votre local fait partie d’une copropriété, le changement de destination du local doit être approuvé par le syndicat de gestion et l’autorisation obtenue jointe au dossier de demande d’urbanisme.
De même, les changements d'affectation des propriétés bâties et les changements d'utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n°6704 dans les 90 jours de la réalisation du changement.
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